부동산 증여시 취득세 계산 방법과 세금 절약 궁금하신가요?!

부동산 증여시 취득세 계산 방법과 세금 절약 궁금하신가요?!

[ 목차 ]

 

 

오늘은 부동산 증여 시 취득세 계산 방법과 세금 절약 팁에 대해 알아보겠습니다.

부동산 증여는 부모님으로부터 자녀에게 상속을 대신하거나, 자녀의 결혼이나 주택 구입 등을 돕기 위해 이루어지는 경우가 많습니다. 하지

 

만 부동산을 증여받으면 증여세뿐만 아니라 취득세도 내야 합니다. 취득세란 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산을 취득하는 경우 납부하는 지방세입니다. 취득세는 취득한 재산의 가격과 종류, 지역, 용도 등에 따라 다르게 적용됩니다.

 

부동산 증여시 취득세 과세표준과 세율

 

부동산을 유상으로 매매하는 경우에는 실제 거래가격을 취득세의 과세표준으로 합니다. 하지만 부동산을 무상으로 증여하는 경우에는 별도의 기준이 있습니다.

 

2022년까지의 과세표준

 

2022년까지는 부동산을 증여받으면 시가표준액을 과세표준으로 합니다. 시가표준액은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격을 말합니다.

예를 들어, 시가표준액이 5억 원인 아파트를 부모님으로부터 증여받은 경우, 취득세의 과세표준은 5억 원이 됩니다.

 

2023년부터의 과세표준

2023년부터는 부동산을 증여받으면 시가인정액을 과세표준으로 합니다. 시가인정액은 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 중 하나인데요.

 

즉, 증여취득일 6개월 이내에 해당 주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다.

 

예를 들어, 시가인정액이 6억원인 아파트를 부모님으로부터 증여받은 경우, 취득세의 과세표준은 6억 원이 됩니다.

 

시가인정액은 시가표준액보다 높을 가능성이 크기 때문에, 내년부터는 부동산을 증여받으면 더 많은 취득세를 내야 할 것입니다.

 

세율

 

취득세의 세율은 과세표준과 지역, 주택의 종류와 개수, 취득방법 등에 따라 다르게 적용됩니다.

 

기본적으로, 증여 취득세율은 증여취득세 3.5% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.3% = 4% 입니다. 이건 토지나 건물에 해당하는데, 오피스텔이나 상가는 건물에 들어가서 4%가 맞죠.

 

그런데 이게 주택이 되면 조금 달라집니다.

 

- 과세표준이 3억원 미만이면 3.5% 세율로 취득세를 계산합니다.

- 과세표준이 3억원 이상이면 지역에 따라 세율이 크게 뛸 수 있습니다.

      - 비조정대상지역의 과세표준 3억 원이 넘는 주택은 3억 원 미만주택과 같은 3.5% 세율이 적용됩니다.

      - 조정대상지역의 3억원 초과주택을 증여받은 경우 12%의 취득세율로 취득세를 부담해야 합니다. 12%는 일반적인 주택 취득 시 적용되는 최고세율입니다.

      - 단, 조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속 (자녀, 부모)에게 증여한 경우에는 3.5% 세율로 취득세를 계산합니다.

 

부동산 증여시 취득세 절약 방법

 

부동산을 증여받으면 많은 세금을 내야 하기 때문에, 세금을 절약할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.

 

감면혜택 이용하기

 

부동산을 증여받으면 일정한 조건에 따라 감면혜택을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 부모님으로부터 자녀에게 주택을 증여하는 경우, 다음과 같은 감면혜택이 있습니다.

 

- 부모님의 소득금액이 연간 4천만 원 이하인 경우, 자녀가 받은 주택의 시가인정액의 50%를 감면해 줍니다.

- 부모님의 소득금액이 연간 4천만원 초과 ~ 6천만 원 이하인 경우, 자녀가 받은 주택의 시가인정액의 30%를 감면해 줍니다.

- 부모님의 소득금액이 연간 6천만원 초과 ~ 8천만 원 이하인 경우, 자녀가 받은 주택의 시가인정액의 20%를 감면해 줍니다.

- 부모님의 소득금액이 연간 8천만원 초과 ~ 1억 원 이하인 경우, 자녀가 받은 주택의 시가인정액의 10%를 감면해 줍니다. 단, 이러한 감면혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

- 부모님과 자녀 모두 국내거주자여야 합니다.

- 부모님은 자녀에게 주택을 증여한 날부터 사망일까지 다른 주택을 소유하거나 취득하지 않아야 합니다.

- 자녀는 부모님으로부터 받은 주택을 증여받은 날부터 10년 이내에 양도하거나 다른 주택을 취득하지 않아야 합니다.

 

이 외에도, 부동산을 증여받은 자녀가 장애인이거나, 부동산을 증여한 부모가 고령자이거나, 부동산을 증여받은 자녀가 농어촌에 거주하는 경우 등에도 감면혜택이 있습니다.

 

감면혜택을 받으려면 취득세 신고시 감면신청서와 관련 서류를 제출해야 합니다. 감면혜택의 종류와 조건은 지방세법과 지방세법 시행령에서 확인할 수 있습니다.

 

부담부증여 이용하기

 

부동산을 증여하는 경우, 담보대출이 있거나 전세보증금이 껴 있는 주택을 증여하는 경우가 많습니다. 이때 빚에 해당하는 대출과 보증금 부분을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

 

부담부증여시 빚만큼은 양도가 되고, 나머지만 증여로 구분하는데요. 이때 빚 부분은 일반 유상 취득세율 (1 주택 기준 1~3%)을 적용하고, 증여 부분만 증여취득세율을 적용하면 됩니다.

 

예를 들어, 시가인정액이 6억원인 아파트를 부모님으로부터 증여받는데, 담보대출이 2억 원이 있는 경우, 2억 원은 유상취득으로 보고 1.5%의 세율로 300만 원의 취득세를 내고, 나머지 4억 원은 무상취득으로 보고 4%의 세율로 1억 6천만 원의 취득세를 내야 합니다. 총 1억 6천3백만 원의 취득세를 내는 것입니다.

 

하지만 만약 부담부증여를 하지 않고 전액 무상취득으로 보면, 6억원에 4%의 세율로 2억 4천만 원의 취득세를 내야 합니다. 따라서 부담부증여를 하면 7천7백만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.

 

단, 부담부증여를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

 

- 부모님과 자녀 모두 국내거주자여야 합니다.

- 대출금과 보증금이 실제로 지급된 것이며, 그 금액과 기간이 명확해야 합니다.

- 대출금과 보증금이 시가인정액보다 많으면 안 됩니다.

- 대출금과 보증금의 상환은 자녀가 담당해야 합니다.

 

결론

 

부동산 증여시 취득세는 과세표준과 세율에 따라 달라집니다. 과세표준은 시가표준액 또는 시가인정액을 기준으로 하며, 세율은 지역, 주택의 종류와 개수, 취득방법 등에 따라 다르게 적용됩니다.

 

부동산 증여시 취득세를 절약하려면 감면혜택을 이용하거나 부담부증여를 하는 방법이 있습니다. 감면혜택은 일정한 조건에 따라 취득세의 일부를 감면해 주는 혜택이며, 부담부증여는 빚 부분은 유상취득으로, 나머지 부분은 무상취득으로 구분하는 방법입니다.

 

부동산 증여는 상속보다 세금이 적게 나오는 경우가 많습니다. 하지만 부동산 증여시 취득세를 잘 계산하고 준비해야 합니다. 부동산 증여 시 취득세 계산 방법과 세금 절약 팁에 대해 알아보았습니다. 아래의 하단에 다른 주제에 대해서도 링크를 걸어 드렸으니 혹시 궁금하시면 눌러서 확인해 보시길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

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