대물변제 소유권 이전이라는 주제로 티스토리 블로그를 작성해 보겠습니다. 대물변제란 무엇이고, 어떤 경우에 사용되는지, 어떤 절차와 서류가 필요한지, 어떤 세금이 부과되는지 등에 대해 알아보겠습니다.
[ 목차 ]
이런것들을 알고 보시면 도움이 됩니다!
대물변제 소유권 이전이란?
대물변제란 금전 등의 채권 채무 관계가 있는 당사자들이 채무의 변제를 금전 등의 지급에 갈음하여 부동산 등의 대물로 변제하기로 하는 계약을 말합니다.
예를 들어, A가 B에게 1억 원을 빌렸고, B가 A의 아파트를 사고 싶다면, A와 B는 1억 원의 차용금을 상계하고, A의 아파트를 B에게 양도하는 대물변제 계약을 체결할 수 있습니다. 이렇게 하면 A는 차용금을 갚고, B는 원하는 부동산을 취득할 수 있습니다.
대물변제 소유권 이전이란 대물변제 계약에 의해 부동산의 소유권을 이전하는 등기를 말합니다. 대물변제 소유권 이전은 매매에 의한 소유권 이전과 비슷한 절차를 따르지만, 몇 가지 차이점이 있습니다.
대표적인 차이점은 다음과 같습니다.
부동산 실거래신고 대신 검인 신청
매매에 의한 소유권 이전은 부동산 실거래신고를 해야 하지만, 대물변제에 의한 소유권 이전은 검인 신청을 해야 합니다. 검인 신청은 지방자치단체의 검인 담당자에게 대물변제 계약서의 원본과 사본을 제출하면 됩니다.
취득세 신고 시 차용증과 차용에 대한 부동산 매매 계약서도 필요
매매에 의한 소유권 이전은 취득세 신고 시 매매계약서와 부동산 실거래신고 확인서만 필요하지만, 대물변제에 의한 소유권 이전은 취득세 신고 시 차용증과 차용에 대한 부동산 매매 계약서도 필요합니다. 차용증은 금전소비대차 계약서로, 채권 채무 관계를 입증하는 서류입니다. 차용에 대한 부동산 매매 계약서는 채권 채무 관계가 부동산 매수 때 발생했음을 입증하는 서류입니다.
대물변제 소유권 이전 절차와 필요 서류
대물변제 소유권 이전 절차와 필요 서류는 다음과 같습니다.
대물변제 계약 체결: 채권 채무 관계가 있는 당사자들이 대물변제 계약서를 작성하고 서명 날인합니다. 대물변제 계약서에는 채권 채무 관계의 내용, 대물변제로 양도할 부동산의 정보, 대물변제로 변제할 채무의 금액, 대물변제 완료일 등이 포함되어야 합니다.
검인 신청: 대물변제 계약서의 원본과 사본을 지방자치단체의 검인 담당자에게 제출합니다. 검인 담당자는 계약서를 확인하고, 원본에 검인 날인을 하고, 사본에 검인 확인 날인을 합니다. 검인 신청은 대물변제 완료일로부터 15일 이내에 해야 합니다.
취득세 신고 및 납부: 검인 확인 날인이 찍힌 대물변제 계약서 사본과 차용증, 차용에 대한 부동산 매매 계약서를 첨부하여 취득세 신고서를 작성하고, 세무과 담당자에게 제출합니다. 세무과 담당자는 취득세 납부고지서를 발급하고, 취득세를 납부하면 납부확인서를 교부합니다. 취득세 신고 및 납부는 대물변제 완료일로부터 60일 이내에 해야 합니다.
소유권 이전 등기 신청: 검인 확인 날인이 찍힌 대물변제 계약서 사본과 취득세 납부확인서, 인지세 납부증명서, 등기수수료 납부증명서 등을 첨부하여 소유권 이전 등기 신청서를 작성하고, 등기소에 제출합니다. 등기소는 소유권 이전 등기를 완료하고, 등기완료증을 발급합니다. 소유권 이전 등기 신청은 대물변제 완료일로부터 15일 이내에 해야 합니다.
대물변제 소유권 이전 시 부과되는 세금
대물변제 소유권 이전 시 부과되는 세금은 다음과 같습니다.
양도소득세: 대물변제로 양도한 부동산의 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 6%~35%로, 양도소득의 규모와 기간에 따라 달라집니다. 단, 자동차를 1년 이상 보유하고 있었거나, 자동차를 사업용으로 사용하지 않았던 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
취득세: 대물변제로 취득한 부동산의 취득가액의 2%로 계산합니다. 단, 전기차, 수소차, 장애인용차량, 경자동차 등의 경우에는 취득세가 감면되거나 면제됩니다.
등록세: 대물변제로 취득한 부동산의 배기량이나 적재량에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 승용차의 경우 배기량의 5%로 계산하며, 화물차의 경우 적재량의 0.4%로 계산합니다. 전기차, 수소차, 장애인용 차량, 경자동차 등의 경우에는 등록세가 감면되거나 면제됩니다.
교육세: 취득세와 등록세의 20%로 계산합니다.
예를 들어, A가 B에게 1억원을 빌렸고, B가 A의 아파트를 사고 싶다면, A와 B는 1억 원의 차용금을 상계하고, A의 아파트를 B에게 양도하는 대물변제 계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우, 대물변제 소유권 이전 시 부과되는 세금은 다음과 같습니다.
양도소득세: (A의 아파트 양도가액 - A의 아파트 취득가액) x 세율. (A의 아파트 양도가액이 3억원이고, 취득가액이 2억 원이라고 가정) (3억 원 - 2억 원) x 6% = 6백만 원. 단, A가 아파트를 1년 이상 보유하고 있었거나, 사업용으로 사용하지 않았던 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
취득세: B가 취득한 A의 아파트 취득가액의 2%. (A의 아파트 취득가액이 3억원이라고 가정) 3억 원 x 2% = 6백만 원
등록세: B가 취득한 A의 아파트 배기량의 5%. (A의 아파트 배기량이 84㎡라고 가정) 84 x 5% = 4.2백만 원
교육세: (6백만 원 + 4.2백만 원) x 20% = 2.04백만 원
따라서, 대물변제 소유권 이전 시 납부해야 할 세금은 다음과 같습니다.
총 세금: (6백만 원 + 6백만원 + 4.2백만 원 + 2.04백만 원) = 18.24백만 원
결론
대물변제 소유권 이전은 금전 등의 채권 채무 관계를 부동산 등의 대물로 변제하기로 한 계약에 따라 부동산의 소유권을 이전하는 등기입니다. 대물변제 소유권 이전은 매매에 의한 소유권 이전과 비슷한 절차를 따르지만, 검인 신청과 차용증 및 차용에 대한 부동산 매매 계약서 제출 등 몇 가지 차이점이 있습니다.
대물변제 소유권 이전 시 부과되는 세금은 양도소득세, 취득세, 등록세, 교육세로 구성되며, 각각의 세율과 면제 조건은 다르게 적용됩니다. 대물변제 소유권 이전을 하실 때는 필요한 서류와 제출 기한을 잘 확인하시고, 정확하게 납부하시기 바랍니다. 이상으로 대물변제 소유권 이전에 대한 포스팅 블로그를 마치겠습니다. 감사합니다.
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