시가인정액이란?! 어떻게 적용되고 계산되는지 알아보자!

시가인정액이란?! 어떻게 적용되고 계산되는지 알아보자!

[ 목차 ]

 

안녕하세요, 이번에는 2023년부터 적용되는 취득세 개정에 대해 알아보겠습니다. 취득세는 부동산을 취득할 때 지방세로 납부해야 하는 세금입니다. 취득세의 과세표준은 취득가액과 시가표준액 중 높은 금액으로 정해지는데요, 2023년부터는 시가표준액 대신 시가인정액이라는 개념이 도입됩니다. 시가인정액이란 무엇이고, 어떻게 계산되며, 어떤 경우에 적용되는지에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

 

시가인정액이란 무엇인가요?

 

시가인정액이란 지방세법상 취득일 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액입니다. 이 시가인정액으로 인정되는 가액이라 함은 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 또는 경매가액 및 유사사례가액을 의미합니다. 기간 요건도 있습니다. 증여세처럼 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 가액입니다. 이 부분도 상증세법처럼 예외적으로 취득일 전 2년 이내 또는 신고기한으로부터 6개월 내에 매매등의 사실이 있는 경우에는 지방세심의위원회를 통하여 해당 가액을 시가인정액으로 볼 수 있습니다.

 

시가인정액의 개념이 나오게 된 이유는 뭘까요? 기본적으로 2가지 문제점을 제시하였습니다. (지방세연구원 자료를 참고로 합니다.)

 

* 과세표준의 차이로 인해, 매매보다 증여를 취득원인으로 했을 때 유리한 경우가 발생할 수 있음

   -동일한 중과세율 (12%)가 적용되더라도 매매취득은 실제거래한 가액이지만, 무상취득은 시가표준액이며 대부분 시가표준액은 실제거래가액에 미달함

 

* 증여세 (국세)와 평가기준이 다름

   -국세는 시가를 우선적으로 적용하지만, 현행 지방세법은 시가표준액

 

시가인정액은 이러한 문제점을 해결하기 위해 도입된 것입니다. 시가인정액은 실제 거래된 가격을 반영하기 때문에 과소과세를 방지하고, 국세와 지방세의 평가기준을 일치시켜 세무조정의 편의성을 제공합니다.

 

시가인정액은 어떻게 계산되나요?

 

시가인정액은 다음과 같은 순서로 판단합니다.

 

1. 매매사례가액: 해당 부동산 거래가액으로 매매계약일을 기준으로 합니다. 부계부는 제외됩니다.

 

2. 감정평가금액: 해당 부동산 감정가액의 평균액으로 가격산정기준일과 평가서 작성일을 기준으로 합니다. 해당 감정가액이 부적합할 경우 제외됩니다.

 

3. 경매·공매가액: 해당 부동산 경매가액 또는 공매가액으로 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 합니다.

 

4. 유사사례가액: 별도의 시행규칙에 신설될 경우 추가반영할 예정입니다.

 

시가인정액은 위의 순서대로 우선적으로 적용되며, 만약 위의 가격이 없거나 부적합하다고 판단되는 경우에는 다음 순위의 가격을 적용합니다. 예를 들어, 매매사례가액이 없거나 부계부인 경우에는 감정평가금액을 시가인정액으로 적용합니다. 만약 모든 가격이 없거나 부적합하다고 판단되는 경우에는 시가표준액을 시가인정액으로 적용합니다.

 

시가인정액이 적용되는 경우는 어떤 경우인가요?

 

시가인정액은 다음과 같은 경우에 적용됩니다.

 

* 특수관계인간 부당행위계산부인 규정 적용시: 특수관계인간의 거래로 인해 세부담을 감소시키려고 하는 경우에 시가인정액을 과세표준으로 산정합니다.

 

* 무상승계취득에 따른 과세표준 적용시: 증여, 상속, 법인의 합병·분할·조직변경 등으로 무상으로 부동산을 취득하는 경우에 시가인정액이 과세표준이 됩니다.

 

* 대물변제로 취득하는 경우: 부동산을 매도하고 그 대금을 다른 부동산으로 받는 경우에 대물변제액이 시가인정액을 초과할 경우 시가인정액이 과세표준이 됩니다.

 

* 교환으로 취득하는 경우: 부동산을 다른 부동산과 교환하는 경우에도 시가인정액이 과세표준이 됩니다.

 

* 양도담보로 취득하는 경우: 부동산을 담보로 하여 대출을 받고 그 대출금을 상환하지 못하여 담보부동산을 양도받는 경우에 채무액이 시가인정액을 초과할 경우 시가인정액이 과세표준이 됩니다.

 

결론

 

2023년부터 시가인정액이 도입되면서 취득세의 과세표준이 달라집니다. 시가인정액은 실제 거래된 가격을 반영하기 때문에 과소과세를 방지하고, 국세와 지방세의 평가기준을 일치시켜 세무조정의 편의성을 제공합니다.

 

하지만, 이는 무상취득이나 특수관계인간 거래 등에서 세부담이 증가할 수 있다는 것을 의미합니다. 따라서, 2023년 이전에 부동산 거래를 계획하고 있는 분들은 시가인정액 도입에 따른 세금 변화를 잘 파악하고 준비해야 할 것입니다. 감사합니다. 이상으로 시가인정액이란 무엇인가에 대해서 알아보았습니다. 다음에도 더 좋은 주제로 찾아오겠습니다. 감사합니다.

 

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